2017年阴历7月13日八字(2017年农历7月13日公历是几号)

【以案释法】免租期未满即解除或终止，提前退租须承担违约金

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某公司向房屋所有权人承租了海淀区善缘街X号X层X号房屋并享有转租权。2016年11月29日，张某、彭某与某公司签订了《房屋租赁合同》，约定了张某、彭某已现场考察了房屋，知悉房屋权属来源，租赁期限为2016年11月29日起至2029年4月30日；免租期为2016年11月29日至2017年1月12日，如本合同租赁期未满即解除或终止的，张某、彭不能享受免租期，应按第二年租金的标准补交免租期内的租金；自合同签订之日起三年，免收物业费、供暖费，第四年起收取，如果张某、彭某提前退租的，应补交免交费用；年租金127万元，每三个月一付，提前30天支付；保证金317500元；第八条第（四）项约定，张某、彭某不按照约定支付租金累计达10日以上的，某公司有权解除合同；第十条第（一）项约定了提前解除合同情形下，须承担第二年年租金100%的违约金，第（二）项约定张某、彭某提前退租应提前90日书面通知并按第二年年租金100%向某公司支付违约金，第（四）项约定逾期支付租金应按第二年年租金的1%支付违约金。租赁合同签订后，张某、彭某支付保证金317500元、第一期租金317500元，使用租赁房屋为经营场所进行餐饮经营，并取得营业执照、消防、卫生等许可手续。2017年3月至4月，张某、彭某陆续交纳了第二期租金，租金交纳至2017年7月13日。2017年5月18日，张某、彭某向某公司送达了《退租申请》，6月6日，向某公司发出了《解除协议通知书》，6月12日，向某公司寄出房屋钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》。某公司于6月14日收到上述文件及钥匙等。6月23日，某公司发出回函，要求补交免租期租金、物业费、供暖费及支付违约金等。

张某、彭某向海淀法院提起诉讼，要求确认租赁合同于2017年6月14日解除、要求某公司返还一个月房租105833.33元及保证金317500元。某公司委托陈榕金律师代理该案的应诉，并提起反诉，要求确认租赁合同于2017年7月28日解除，要求张某、彭某支付2017年7月13日至7月28日租金55671.23元、支付免租期租金156575.34元、物业费供暖费，支付延迟支付租金的违约金21300元，要求支付解除合同违约金952500元。

海淀法院判决后，双方均不服从原审判决提起上诉。二审法院审理后，对原审判决部分事项作出了改判。

【代理意见】

律师代理某公司发表如下代理意见：

本案的主要争议焦点为，房屋租赁合同解除时间为2017年6月14日还是7月28日；张某、彭某提前退租应否承担违约责任及应承担的违约金金额；张某、彭某延迟支付租金是否应支付违约金。

关于房屋租赁合同的解除时间。张某、彭某2017年6月14日单方将租赁房屋钥匙、电卡、燃气卡寄送某公司的行为不具有解除合同的效力，根据《北京市高级人民法院关于印发〈北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答〉的通知》第24条，“承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力”，本案中不能以某公司于2017年6月14日接收租赁房屋钥匙、电卡、燃气卡为由认定已经实际接收房屋，从而确定《房屋租赁合同》已于2017年6月14日解除。为避免损失进一步扩大，某公司于2017年7月28日行使合同解除权将房屋收回，而应认定租赁合同于2017年7月28日某公司实际将房屋收回时方才解除。

关于张某、彭某提前退租应否承担违约责任及应承担的违约金金额问题。本案租赁合同的解除，并非某公司存在违约行为而成就张某、彭某行使解除合同的条件，而是张某、彭某因自身经营问题无法继续经营而要求提前退租，在双方未协商一致情况下，张某、彭某提出了提前退租申请，该行为属于违约行为，理应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第十条第（二）款约定，“租赁期内，乙方提前退租的，应提前90日书面通知甲方，并按第二年年租金的100%向甲方支付违约金”，即：1270000元/年×100%-317500元(保证金)＝952500元。因此，在张某、彭某提前退租的情况下，应支付某公司违约金余额952500元。

关于张某、彭某延迟支付租金是否应支付违约金问题。《房屋租赁合同》第四条第（一）款第4项约定，“第二期租金317500元由乙方于2017年3月13日前支付给甲方”，第十条第（三）款约定，“乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件的，每迟延1日应按第二年年租金的1%向甲方支付违约金”。本案中，张某、彭某于2017年4月1日才将租金支付完成，延期支付租金日期达18日。因而应当支付延迟支付租金的违约金为： 1270000元/年×1%×18天＝228600元，该金额较高，某公司主张21300元。

【判决结果】

一审法院判决：一、张某、彭某与某公司的《房屋租赁合同》于2017年6月14日解除；二、某公司返还张某、彭某租金105833.33元；三、张某、彭某支付某公司原免租期租金156575.34元；四、张某、彭某支付某公司解除合同违约金952500元；五、驳回张某、彭某的其他诉讼请求；六、驳回某公司的其他反诉请求。

二审法院判决：维持一审判决第一项、第二项、第三项；二、撤销一审判决第五项、第六项；三、变更原审判决第四项，张某、彭某向某公司支付解除合同违约金及迟延交纳租金违约金共计472800元；四、驳回张某、彭某的其他诉讼请求；五、驳回某公司的其他反诉请求。

【裁判文书】

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同履行期内，张某、彭某向某公司明确表示不再继续支付第三期租金、申请退租，并已将12号房屋交付某公司，故张某、彭某已明确表示不再履行合同义务，租赁合同应予解除。关于解除时间，某公司于2017年6月14日接收房屋钥匙、电卡、燃气卡，故其已经实际接收房屋，本院根据该时间确定合同已于当日解除。张某、彭某支付租金至2017年7月13日，而本院确认合同解除时间为2017年6月14日，故张某、彭某要求退还一个月租金的诉讼请求予以支持。租赁合同因张某、彭某的原因提前解除，故其理应根据合同约定支付免租期租金、提前解除合同违约金，某公司要求张某、彭某支付免租期租金和解除合同违约金的反诉请求予以支持。关于某公司主张的迟延支付租金的违约金，因某公司在受领第二期租金时并未提出异议，亦未要求支付，故该项反诉请求不予支持。

二审法院认为，2017年6月14日，某公司收到张某、彭某邮寄的涉案房屋的钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》后，未向张某、彭某提出异议，张某、彭某未再使用涉案房屋。到此，双方签订的租赁合同应予解除。一审法院确定上述日期为合同解除日期并无不当。某公司以其实际进入房屋的时间2017年7月28日作为确定合同解除的时间，没有事实与法律依据。双方合同中约定，第二期租金317500元由张某、彭某于2017年3月13日前支付给某公司，张某、彭某分别于2017年3月15日支付157500元、2017年3月30日支付157500元、2017年4月1日支付2500元，应认定张某、彭某迟延交纳租金已构成违约，一审法院驳回该项反诉请求不当。双方合同约定，租赁期内，张某、彭某需提前退租的，应提前90日书面通知某公司，并按第二年年租金的100%向某公司支付违约金。张某、彭某提前退租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于张某、彭某支付某公司延迟交纳租金及提前解除合同违约金的数额问题。某公司请求按租赁合同约定的标准支付。张某、彭某在二审庭审中请求法院对违约金数额酌情减少。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素酌情确定违约金数额。本院酌定张某、彭某应给付某公司迟延交纳租金的违约金2800元，酌定张某、彭某应给付某公司提前退租的违约金470000元。

【案例评析】

一、 租赁合同的解除时间如何确定？

合同的解除时间与解除方式直接关联，解除方式决定了合同解除的时间。解除方式上有通知解除、裁判机构裁决解除或者批准、登记解除。通知解除的时间，以通知到达对方时为合同解除时间；裁判机构裁决解除的，以裁判机构的法律文书生效时间为合同解除时间；法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，则需获得批准之日或办理登记后的时间为合同解除时间。本案中，涉及的是通知解除方式，则应以通知到达时间为解除时间。张某、彭某于2017年6月12日向某公司寄出房屋钥匙、电卡、燃气卡及《退房交接说明》，某公司于2017年6月14日收到。该寄送行为是张某、彭某的单方行为，张某、彭某不再使用租赁房屋，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，但租赁合同已经不能再履行下去，故可以认定租赁合同应予以解除，解除的时间确定为2017年6月14日。合同虽于该日解除，但张某、彭某应承担提前解除合同的违约责任。

二、承租人迟延交纳租金后，出租人未当即提出异议，是否仍有权主张违约金？

《房屋租赁合同》第四条第（一）款第4项约定，“第二期租金317500元由乙方于2017年3月13日前支付给甲方”，第十条第（三）款约定，“乙方不按约定支付租金但未达到合同解除条件的，每迟延1日应按第二年年租金的1%向甲方支付违约金”。该约定属于当事人专门就迟延履行约定违约金的情形，该种违约金仅是违约方对其迟延履行所承担的违约责任。《合同法》第一百一十四条第三款约定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，可见该约定亦符合《合同法》的约定。本案中，张某、彭某于2017年4月1日才将第二期租金支付完成，延期支付租金日期达18日。张某、彭某迟延支付租金的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。无论某公司是否提出异议，只要某公司未明确放弃权利，某公司均有权主张。一审法院以某公司在受领第二期租金时并未提出异议，亦未要求支付为由驳回某公司的主张是不当的，故二审法院予以相应改判。

三、违约金数额过高的判断标准是什么？

实践中，违约金分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指法律、法规或规范性文件明确规定的一定数额或比例的违约金。约定违约金是指当事人在合同中直接约定的违约时由违约方向守约方支付一定数额或比例的违约金。《合同法》第一百一十四第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《房屋租赁合同》第十条第（二）款约定，“租赁期内，乙方提前退租的，应提前90日书面通知甲方，并按第二年年租金的100%向甲方支付违约金”，该约定中的违约金就属于约定违约金。那么该条约定了一年租金金额的违约金，数额是否过高？根据《合同法》第一百一十四第一款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，数额过高的判断标准为约定的违约金过分高于造成的损失。最高法院《合同法》解释(二)第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定 “过分高于造成的损失”。本案中，二审法院最终酌情认定解除合同的违约金为47万元。

【结语和建议】

在房屋租赁合同纠纷中，如果承租人将租赁房屋的钥匙、电卡、燃气卡等邮寄给出租人的，出租人收到后，应及时到租赁房屋内检查房屋状况，如有异议的，立即向承租人提出，以明确出租人的态度。如果出租人收到后，怠于行使收房的，该产生的损失将会被认为没有采取合理措施致使损失进一步扩大，如主张收到租赁房屋钥匙后的租金将得不到法院支持。所以，建议出租人在收到承租人寄回的钥匙后，及时组织收房，避免损失进一步扩大。

在租赁合同中，虽然约定了物业费、供暖费等公共费用由承租人承担，但在诉讼主张中，如果出租人还未向物业公司、供暖公司支付物业费、供暖费的，则法院在诉讼中会以尚未实际发生为由不予支持支付物业费、供暖费的主张。因此，在租赁合同纠纷中，如果主张物业费、供暖费等费用的，则需要出租人先行支付相关费用，并取得支付相关费用的凭证，然后再向法院主张，方能获得法院支持。否则，在发生实际支付后，会造成第二次诉讼的麻烦。

相关法律知识：

先诉抗辩权不得行使的情况有哪些

1、债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的;

2、人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的;

3、保证人以书面形式放弃先诉抗辩权的。

先诉抗辩权只适用于一般保证，对于连带保证责任而言，由于连带责任保证的性质使得债务人保证人对主债务的履行无先后次序之分，保证人与债务人属于同一次序，保证人不享有次序利益，因而没有先诉抗辩权。而在一般保证中，主债务履行期限届至而债务人未履行债务时，债权人只能先请求债务人履行，此时保证人与债务人对债务清偿次序有先后之分，其中债务人是第一次序，保证人为第二次序。所以，先诉抗辩权只存在于一般保证中。

《民法典》第五百二十六条

当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

【第二弹】7-7日到7月22日出生的巨蟹座性格特点

7月7日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人特别注重感性和内在体验，往往做事都十分有目的和计划，而且非常定性。他们的情感和直觉非常敏锐，善于捕捉别人的情绪信号，让人十分信任和依赖他们。但有时也可能显得有点过于情绪化，需要学会控制和调整自己的情绪。

7月8日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人与生俱来就具有极强的责任感和承诺精神。他们的动作穿着，讲话肯定可靠，深受大众的欢迎。同时，他们还总是十分信任自己的情感和感觉，尤其是在面对自己的想法和决定时。

7月9日出生的巨蟹座

出生在这一天的巨蟹座人都非常善于沟通和交际，总是表现得非常友好和关切。他们的情感比较细腻和温和，总是能够很好地与人打交道，看到朋友的需要和要求会尽力帮助他们，但有时候也需要注意不要过于为朋友付出。

7月10日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人非常有毅力和耐力，不轻言放弃，总是充满斗志和热情。他们的情感比较强烈和独特，而且非常坚定，但有时候也会显得有些固执和狭隘，需要学会更多地接受新的观念和想法。

7月11日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人非常富于想象和创意，而且总是充满活力和斗志。他们喜欢创新和探索，对于新的领域充满兴趣和好奇心。但有时候也会过于冲动和急躁，需要控制自己的情绪和减缓步伐。

7月12日出生的巨蟹座

出生在这一天的巨蟹座人通常非常坚强和勇敢，有着很强的毅力和决心。他们的情感比较深沉而且细腻，喜欢思考和倾听别人。但有时候也会过于悲观和消极，需要控制自己的情绪和舒缓压力。

7月13日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人总是非常稳重和可靠，具有很高的道德标准和行为规范。他们的情感比较强烈和独特，善于分辨和掌控自己的感情。但有时候过于固执己见，需要学会更多地倾听别人的声音和意见。

7月14日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人有着很强的亲和力和吸引力，总是非常热情和友好。他们的情感非常敏感而且复杂，容易受到环境的影响。同时他们非常善良、坦诚，对待朋友也非常负责。但有时候也需要注意不要过于依赖他人，学会独立思考和决策。

7月15日出生的巨蟹座

出生在这一天的巨蟹座人有着很强的智慧和判断力，总是能够找到最好的解决方案。他们善于观察、思考和分析，深入掌握问题的本质，因此能够很好地解决各种问题。但有时候也会显得过于追求完美，需要注意保持平衡和谦虚。

7月16日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人非常机智和幽默，总是能够把场合逗乐。他们善于沟通和交际，对于朋友非常关心和照顾。同时他们也有较强的炮制力和艺术能力，但有时候也会显得过于傲慢和自大，需要保持谦虚和尊重他人。

7月17日出生的巨蟹座

这一天出生的巨蟹座人非常敏感而且细腻，善于捕捉情绪和神秘的那种氛围。他们一般来说都非常善良又可靠，充满理解和同情心。同时，他们也非常注重自己的思想和心态，需要定期对自己进行调整和疏导。

7月18日出生的巨蟹座

出生在这一天的巨蟹座人非常勤奋和努力，总是能够在事业上迎刃而解。他们的情感比较强烈而且深刻，喜欢和挚友分享内心感受。同时，他们也需要更多地表现自己和证明自己，需要注意不要过于苛刻和强求。

7月19日出生的巨蟹座，你们有着内敛的性格，总是喜欢独处。你们天生具有敏锐的观察力和分析力，常常能透过表象看到事物的本质。你们非常善于发掘内在的美和价值，因此很自然地就拥有了优秀的审美眼光和艺术才华。虽然你们不是很善于表达自己的感情，但是你们心地善良，非常有爱心。

7月20日出生的巨蟹座，你们是非常温和且敏感的人。你们有着非常优秀的人际交往能力，常常能成为周围人的精神支柱。你们有着极强的直觉能力，能够轻松地感受到身边的人和事。你们非常注重平衡，绝不会为了自己的利益而伤害他人。

7月21日出生的巨蟹座，你们是真正的家庭主义者。你们非常珍视家庭和亲情，会为了家人而不惜一切代价。你们有着自己独特的处世哲学，而且非常有信仰。你们的人脉非常广泛，在朋友中也有很高的人气。

7月22日出生的巨蟹座，你们是非常慈爱、关怀他人的人。你们天生就有一种温柔的特质，总是充满了爱的力量。你们是非常有耐心和耐性的人，在面对困难和挑战时也能够泰然处之。你们是一个真正的朋友，会在身边人最需要的时候给予最大的支持和帮助。

总体而言，巨蟹座是一个非常丰富多彩、敏感细腻的星座。每个巨蟹座都有着自己独特的个性特点和魅力。如果你是巨蟹座，那么一定要好好珍惜自己的优点，不断完善自己！