一个房地产开发商八字(房地产老板的八字有哪些特征)

关于房企高周转的非暗黑思考和窃窃私语

满满的秘笈

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将帅起于卒伍。

王石出于柳州铁路世家，倒卖过电器和饲料，曾在火车站和员工一起搬货物；杨国强做过农民和泥瓦匠，他亲手砌成的房子至今在碧桂园纪念馆中保留原貌；许家印虽号称教授，亦曾大炼钢铁于南阳，当过车间主任，与一线工人打成一片。

万科、碧桂园和恒大的三个创始人，性格、风格迥异，能成行业巨人。共性何也？

首先，理想高远，有鸿鹄（慎读此字！）之志，所谓不想当元帅的士兵成不了好开发商，到了5000亿台阶，又想再上一层楼；其次，奋发如弦箭，琢磨如针杵，执行力超强，注重细节，并善于发现产业链中的价值点变化，以改进流程，加分增效。

房地产有三大特点。一是异质化，每块地、每个项目都不一样；二是链条长，从拿地、开发到运营，从材料学到心理学，跨界之大，超出想像；三、类金融业，对周期和周转的把握，兹事体大，时间就是金钱。

所以，杨国强爱看图纸，许家印爱看报表，王石后来爱看……高山和大海，但人家王石放权，把确定的事和细节都让给郁亮管了！

钻石和石墨的组成元素一样，都是碳，为什么价值天差地别？因为排列的顺序和结构不同。巨型企业的长成，外部是马太效应，内部靠什么？流程和细节的精益打磨。

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在房地产TOP3中，当下碧桂园居首，我们就来看看它如何运用细节以及细节的集成，来完成那些可能的任务，比如高周转，以及似乎“不可能的任务“，比如高周转之下做出“好房子”。

以碧桂园为例的另一个原因，是它最近被频频误解。且举两例。

一则传闻是说碧桂园30天左右，就能把一片平地变出一栋栋房子，所以质量堪忧。而且还像卖面膜的美容网站一样，贴出了30天前后旧貌换新颜的对比照片。

真实的情况是：这只是一个项目开盘前做的售楼示范区，是展示区。你没看到层数那么低吗？这种临建品，一是设计比较简单，二是施工前已经做足精心策划，人力物力准备充足; 三是在过程中，可通过紧密穿插土建和装修工序节省时间，另外，门、天花、地板等装修半成品提前预制，可以现场安装，此效率非一般性开发项目流程相比; 第四、全产业链之下，园林景观的铺陈更是小菜一碟，指日可待。

另一则传闻是摘牌当天即出设计图，有违反常规，图快“不洗泥”之嫌。这是第二个误解，把规划图当成了设计图。

真实情况是：能做到摘牌拿地当天出图纸，确保项目一天不等图那个图是“规划图”，不是设计具体的住宅设计，户型朝向等“设计图”。前者仅仅规划区块功能，拿地之前，对地块当然要详尽调研，所以规划图前置有必要也有可能，即使当天出图，也不会对项目的设计质量有干扰。

当然，规划图也是技术活儿，不易为。但你要知道，碧桂园有自己4000 人的设计院！这减少了外包沟通时间成本，可以派设计师驻项目现场，工作配合度更加紧密，可以保证摘牌当天出图。

不怪旁观者误解，因为术业有专攻。但误解宜解不宜结，还是说开了好。

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关于高周转，除了误解，还有不了解。

豪哥曾与一地产老炮喝茶侃大山。听他说出好多金句后，豪哥感觉自己没有与时俱进。

老炮说：房企的长大仿佛在一夜之间。从2013年到去年，也就三年。其来势之迅猛，甚至超出了当事人的预估。

能这么快，主要是解决了两大问题，一是资金，表外解决，靠自有资金滚不起来；二是快周转，也就是操盘速度问题。

好了，融资这块豪哥另找时间专文再聊。今天主说高周转。

老炮接茬说：融资和周转，当前者不给力时，后者更重要。

怎么玩快周转？

一、产品标准化。户型立面都一样。今天拿地，今晚开工；二、集中采购。一是省钱，二是安装也快；三、不外找资源，能不外包就不外包。比如碧桂园养了4000人的设计团队，沟通成本小多了。当然，养这么多人，规模也要大，不然养不起呀。这也是小公司没法儿接着玩的原因之一。百几十号人，耗不起。四、决策中心都在总部。碧桂园和恒大都如此。五、对周转的奖惩不含糊，提前就奖励。XX天不开工，你就下来，归零。

老炮特意举了一个报建的例子。

“豪哥，你知道现在去政府跑报建的是什么人吗？”

见豪哥眼珠间或一轮，表明是个活物的样子，老炮自答：听说在碧桂园，报批不是前期部和开发部的事儿，而是项目总经理的事儿。

因为这个时间不由开发商掌控。

一、政府可能认为这个立面难看，那个造型不行，回去改。让你改个把星期，很正常。二、政府只有白天上班，上班期间还有那么多会要开。你晚上弄好了，送给谁去呀？所以，房企让设计人员晚上加班，也正常。加班改好，次日白天再送过去。如需再修改，第二天晚上继续加班。如此往复，N遍方止。

所以，现在的设计单位，一看水准，二看速度，三看服务，四看体力。

内部工作都可以主动掌控，可以前置。但像报建，是人家说了算，基本上没有讨价还价的余地。好不容易沟通上了，还要沟通得法。怎样办？只能请最有能力、资历、面子的人，就是项目总去做。这也对呀。

所以，为了省却麻烦，开发商投资拿地时，尽量买干净的地，能迅速动工，找到最合适的土地成为第一要务，现在房企中最重要的是投资总。另外，开发商找人融资时，投资人也非常看重土地质量。

碧桂园杨老板手下项目总经理将近1500位，员工总数18万，还有几百家上下游合作单位。所以，快周转是个全局的事儿，还需要一套严格的内部管理章程。

比如1、讲信用：给施工单位付款要一定要按时，以免产生负面互动，影响合作质量；2、推进信息化：信管中心会建立预警体系，延误到一定天数直接亮红灯进行处罚；3、提高内部工作效率:当日事，当日毕，加快内部审批流程，决不影响现场进度；4、合理安排施工:严格按照400+关键线路对流水穿插施工进行管控。

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实现了快周转，会不会导致房屋质量下降？或者说，如何在快周转之下，做出好产品？

这是比实现快周转更重要的问题，没有这一条，快周转也就失去了意义。豪哥从有关系的内部人士手里拿到了一份秘笈。为避免转述岐义，特以原汁原味之“干货体”登出。

按照开发流程，分为设计环节、质量管控和客服环节三大部分，其中质量管控的内容最核心、最丰富。

第一、设计环节

1、所有图纸标准化；

2、区域设计标准化：强化区域设计管理职能，加强对各项目变更的有效管理，从设计层面避免货不对板。

第二、质量管控

1､反主为客意识之下的换位思考

“如果你是客户，你会怎么做?”，从客户的角度出发，杜绝群诉。、

2､机制考核

只要触碰质量红线，发生群诉，项目总经理就地免职，执行总经理和区域总经理相应处罚。

3､措施方法

1) 、从源头上提升质量

a、选择合适的施工队；b、大力推行新工艺，强制使用新工艺的最高档次 SSGF；c、在安全的前提下开放工地，倒逼管理，过程精品。

2) 质量标准化

样板房与货量要对板，对齐图纸标准和集团标准。

3) 根据质量风险的严重程度，建立质量管控三级预警机制。

如已列入一级预警，一个月后整改未通过，动议撤换区域总裁。

4) 工程质量“十条红线”

“十条红线”是针对开发过程中可能出现的重大质量问题、已交付项目维修记录所反映的高频问题，如结构安全、渗漏开裂、观感、成品破坏、一些安全漏洞等，根据行业共识所制定的有针对性的质量警戒标准，具体分为结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制四大类。

这个标准涵盖了技术、原材料、工艺和管理方面的要求，例如交付前要提前一个月模拟验收，形成现场问题清单，责任分解到人，限期整改到位，用客户视角去检查，通过后才能交给客户;又如针对防水，必须做模拟试验等。

5) 精装八条

分别是图纸深化、土建移交工作面、集中+定尺加工、交楼样板层、重点工艺控制、防范假冒伪劣材料、模拟验收、成品保护。

6) 强制推行“四新”，即“新技术、新材料、新设备、新工艺”，必须把应用“四新”作为提升质量的根本途径。

25 层以上(含 25 层)楼栋必须使用铝模+全混凝土外墙，实现免抹灰，不采用铝膜体系的必须使用成套钢支撑体系。

第三、客服环节

1､大力推动工地开放，要求在“工地开放日”基础上，对具备条件的项目必须开展“全天候工地开放”活动,即项目具备随时接受营销组织“意向客户”、“准业主”参观碧桂园集团“过程精品 人居典范”的施工现场, 达到“不看工地不买房”的效果。

2､具备开放条件的项目，逐步实现网上直播全覆盖，倒逼质量提升，确保口碑相传。

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由上可见，5000亿+的业绩“大海”，由成百上千的精益管理“细流”汇合而成。而“快周转+好产品”的秘诀，则是产品标准化、工艺技术流程改进和严格管理的集成。

这一切远未到尽头，甚至可以说刚刚开始。

中国开发商从拿地到开盘，用时一年，算是不错，用时半年，则被视为高周转了。但你能想像从开盘到入住只用一个星期左右的时间吗？

4年前，新西兰城。玛吉和帕特·兰伯恩夫妇的新家，从开工到入住，只用啊10天时间。

因为这是一套住宅产业化的集成住宅，由地面、楼面、墙面和屋面等系统组成，而系统则由单元模块组成，如浴室和厨房，单元模块在工厂制造完成，房屋现场由单元模块装配完成。

更令人兴奋的是，这套房竟然远涉重洋，来自中国！

向兰伯恩夫妇交付新住所的新西兰公司表示，到2019年中期，中国工厂每年可建造7000至8000套住房。

新西兰人越来越青睐中国制造的集成住宅，原因如下：

1､高效率周转。165平方米双层模块化别墅，整体吊装，一周内快速组装完成，拎包即可入住；

2､成本低、房价低。上述兰伯恩夫妇那套104平方米、拥有三个房间的别墅，价值33万新西兰元（约合148万元人民币），远低于当地传统新建房屋的价格；对于山地、远地区、多层住宅和商业项目而言，可以节省30%的成本；

3､节能环保。散味问题在工厂阶段完成，施工现场只是组装，基本无污染；

4､质量有保障，安全。抗震能力达到9.7级；

5､缓解当地紧张的用工问题，有利于当地社会稳定。目前新西兰建筑工人与相关从业者劳动力缺口已经达到3万；

6､有利于政府解决首次置业者和中低收入阶层的住房问题。

正因如此，十几年来，中国大型房企一直是住宅产业化的积极倡导者和实践者，比如万科的王石。对他们而言，只有住宅产业化，才能在商业和社会双重意义上，实现“快周转+好产品”。

但这条路无疑“正确而困难”，想要有所作为的房企，要做好行百里者半九十的准备。

你没看见，王石从当上董事长时，就推动住宅产业化，但直到卸任董事长时，这事的八字一撇，你说有也行，没有也可。

这五种人，怎样挑选旺财旺运的住宅房型？

中国人从古至今都有一个安居乐业的梦，有房子才有一个真正属于你的家。因此对许多家庭来说，买房子挑户型是一件非常重要的事情，期间可能要看很多套房子，精挑细选，毕竟如今房价不断在涨，一套房对于普通家庭来说，往往就是毕生积蓄，那怎么样去挑选一套合适的房子呢？

例如我们要看整个楼区的环境，还要看周边的附属设施是否完善，这对于整个房子的价值来说有很大的决定性因素，同时在购买房产之前，也要了解自己的八字特征，因为这样才可以选择适合自己八字的大楼外形，让未来进入新房的生活更加的顺心顺意。

1、命中喜水的人，选择低层，楼形中规中矩。

五行喜水的命主，一般适合选择底层，样式比较简单的楼形，或者是别墅以及江边的小楼，但是前提一定是要简单设计的，同时不适合住的太高也不要太过奢华的设计，这才能有非常安静宁静的生活。对于五行喜水的命主而言，不适宜住的太高，就算是最后无奈买了高层，最好选择六层以下的层高，因为水往低处流，这样才能发财而且生活顺心。

2、命中喜火的人，选择高层，楼形高尖大厦。

五行喜水的命主，一般适合选择底层，样式比较简单的楼形，或者是别墅以及江边的小楼，但是前提一定是要简单设计的，同时不适合住的太高也不要太过奢华的设计，这才能有非常安静宁静的生活。对于五行喜水的命主而言，不适宜住的太高，就算是最后无奈买了高层，最好选择六层以下的层高，因为水往低处流，这样才能发财而且生活顺心。

3、命中喜木的人，选择中高层均可，楼形简单方正不要有棱角。

五行喜木的命主，比较适合住在三楼或八楼，如果是高层适合住在三十、三十八楼等，中层、高层的楼宇都是比较适合，结合八字选择合适的楼层便可以很稳妥，五行属木的命主一般都是宽厚仁慈，而且有向上争取的心思但是又脚踏实地，所以各种楼层都适宜，外部形状简单方正不要有棱角。

4、命中喜金的人，选择高层，楼形椭圆或比较特殊创意的大厦。

这类命主一般适合选择高层，金子不能被埋没所以越高越好，大楼的形状可以选择设计比较特殊创意的大厦或者圆形、椭圆形的高层，这样才能发挥命主的优势和特点，给生活带来非常多的优势，自己的闪光点可以在生活和工作中被大家认可和发现。

5、命中喜土的人，适合中层，楼形只要不怪异均可。

五行喜土的命主，适合选择中层的居住楼层，因为土要有稳重的感觉，所以适合选择简单朴素的外形楼宇，一般城市建筑都能满足这个特点，不要追求新颖选择怪异设计类型的就能让房子给我们的运势带来促进作用。