76年龙2021年必有一难(76年龙2020年必有一难)

延迟退休大局已定！1966-1976年出生的人，3类人高兴，3类人伤心

我国已经进入到中度老龄化社会，就是老年人口越来越多，年轻人口的数量却越来越少。资料显示，截止2022年第三季度，60岁以上老年人数量已经达到了2.67亿，预计到2025年，老年人品数量将要超过3亿人。而年轻人口数量却越来越少。2017年出生人口数量达到1758万，到了2022年出生人口数量跌破1000万，达到956万。

而在进入到老龄化社会之后，就会发生参加工作的年轻人缴纳的养老金不足以赡养数量越来越多的老年人。于是，延迟退休就大局已定。实际上，早在2021年的时候，在人社部印发的十四五规划文件中，提及了要实施延迟退休。这意味着，延迟退休应该在2025年开始启动，到2026年正式实施。

如果延迟退休在2026年正式实施，这就涉及到了1966年出生的男性（到2026年正好60岁），以及1976年出生的女职工（到2026年刚好50岁），还有1971年出生的女干部（到2026年刚好55岁）。可能这3类群体将踏上延迟退休的“第一班车”了。不过，面对延迟退休政策，有3类人狂欢，也有3类人伤心。

第一，这三类人要伤心了

1、民企基层女职工。民企女职工常年在基层岗位上工作，工资收入都不高，单位给她们缴纳的养老也是按最低标准缴费。对于民企基层女职工来说，她们希望能够50岁按时退休，这样除了可以早点拿到稳定的养老金之外，还能到外面再找份工作去做，就可以拿到两份工资收入了。如果要延迟退休，就意味着民企基层女职工还要晚几年退休。显然，这是她们所不愿意看到的。

2、一线男性工人。很多国企的一线老职工都是从中专或技校毕业，就进入到国企上班了。他们长期工作在一线，由于从事的是繁重体力劳动，这些人都患有各种各样的慢性疾病。他们希望能早点退休，这样可以把岗位让给年轻人去做。而如果要延迟几年退休，身体很可能就会撑不下去了。所以，国企一线男性工人都希望能按时退休。

3、灵活就业人员。所谓灵活就业人员，就是指临时工、个体户、自由职业者等群体，他们收入不稳定，工作也不固定。有时候天天加班加点，一天要忙十几个小时，有时好几个星期找不到事情做，就没有了收入来源，这些人还要自己全额缴纳社保，感觉到生活压力会很大。他们希望能按时退休，这样就有一份稳定的养老金收入。

第二，这三类人要高兴了

1、事业单位的女性。由于事业单位的女性工作和收入都比较稳定，而且各种待遇也很好，工作也很轻松，压力也不大。所以，她们更希望能够延迟几年退休。此外，事业单位人员都是单位顶格缴纳养老保险，如果晚几年退休，养老金就可以拿得更多。所以，事业单位的女性，更愿意延迟几年退休。

2、国企的管理者。对于国企的管理者来说，60岁正是他们精力充沛，大展宏图的时候，如果按时退休了，这不仅是企业和社会的损失，同时，国企管理者也会不习惯悠闲的退休生活不习惯。而如果能够延迟几年退休，让国企的管理者继续去发挥自己的聪明才智，这对国企是很有利的。

3、专业技术人员。主要有医生、工程师、科研人员等组成。专业技术人员由于年轻时求学的时间比较长，往往都30岁出头才参加工作，如果让他们按照法定年龄退休的话，这是人力资源的一种浪费。而且专业技术人员如果能晚几年退休，还有晋升加薪的机会。所以，专业技术人员也是希望能早点退休。

龙湖：选择一条难而正确的路

文/林三千

穿越周期并不是一件轻而易举的事情，尤其当行业快速突进时的野蛮生长期，以债务换规模的现象比比皆是。

但往往真正扎实的能力，觉醒都很早，需要提前数年铺排，也需要长久的战略定力。

所谓“难而正确”，正是穿越周期的唯一方法，没有捷径。

2022财年的年报季，龙湖率先交出了一份出色的业绩，亮点其实不在于其保持了12.2%的营收增长，而在于，开发业务之外的经营性业务进一步成熟，为集团贡献了稳定的收入与利润，也让行业看到了“第二曲线”、“第三曲线”的更多可能。

2022年，龙湖的经营性业务收入实现了236亿元，同比增长25%，利润占比为27%。

今年，陈序平作为董事局主席，在年报中向投资者传达了“龙湖没有浪费任何一次危机”的表态。

去年一年，龙湖曾多次被抛上过舆论浪尖，也几次在阴谋论的漩涡里浮沉。

其所经历的“商票兑付谣言”累及股价骤跌、“创始人辞任董事长”引发行业担忧、“国资入股、总部搬迁传闻”招致臆测等等事件，一定程度上都是中国房地产行业形势不明朗的侧面写照，担忧和焦虑被无限放大，信心脆弱不堪。

如今，凭借长坡厚雪的经营性业务，龙湖攥住了穿越周期的密码，也成功从危机阵中穿行而过。

如陈序平在业绩会上所言：“龙湖管理层选择了一条更加辛苦的路，要在控制总负债的情况下，实现利润稳中有增，同时还要优化资产质量。”陈序平打了个比方，就类似于在体重不增加的前提下增肌，意味着需要更加自律。

去年10月末，陈序平从创始人吴亚军手中接过权杖时，曾承诺过“未来五年，龙湖的经营性业务利润占比过半”。

对于经营性业务的未来，陈序平表示信心十足：“龙湖的运营业务和服务业务的增长空间还是比较大的，这两个业务也能给集团带来比较高的现金流保障，预计未来5年以内，是非常有希望达到50%以上利润占比的。”

陈序平透露：“我们也比较庆幸，经过这波周期，龙湖应该是仅有的‘开发+运营+服务’格局没有被稀释的头部房企。”

其一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的业务构成，在“一个龙湖”的大体系下，或将为龙湖后续的长期发展提供更大空间。

他最后补充说：“虽然很难，但这条路是正确的路。越过周期的龙湖将更具韧劲，聚而向前，行且坚毅。”

守得云开见月明

近年来，房地产市场环境不断变化，房企纷纷探索新发展模式，“第二曲线”甚至“第三曲线”成了面对周期波动的额外加成。

从很早之前，龙湖就开始重视经营性业务，在房企普遍沉浸于开发业务的时候，就有注重商业业态的发展。2018年开始，系统化围绕“空间即服务”战略，展开了全面铺排。

商业投资的天街、长租公寓的冠寓、物业管理的龙湖智创生活、智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，都是这种尝试的具体体现。

但经营性业务往往需要重投入、重运营，盈利之前甚至有数年酝酿期，需要足够的战略定力。

“坚持”并不容易，龙湖内部也曾有过质疑的声音。

对于早年间规模不大的龙湖而言，商业需要沉淀大量的资金，且实体商业在当时也受到来自电商的冲击。

时间来到2022年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿，在房企开发业务普遍受煎熬的大环境下，展现了很好的成长性和可持续性。

目前，龙湖集团的业务分为开发、运营、服务三大板块，后两者统称为经营性业务，也是被行业内相对关注并希望复制的模式。

2022年全年，龙湖实现经营性业务收入236亿元，同比增长25%，经营性利润占比为27%，已经成为龙湖可持续发展的重要贡献源。

其中，由商业投资和长租公寓组成的运营业务，租金贡献稳定提升，同比增长14.1%，为118.8亿元；由物业管理和智慧营造组成的服务业务收入同比增长38.6%，至116.7亿元。

再看得具体一点，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，新增开业运营15座商场，累计开业运营商场达76座，商业整体租金增长16%至94.3亿元，5年复合增长27%；长租公寓全年实现租金收入24.4亿元，已在全国高量级城市开业11.6万间，管理规模超过16万间，据克而瑞2022年TOP20住房租赁企业开业规模榜显示，冠寓累计开业房源规模来到了行业第二的位置。

服务业务部分，龙湖智创生活合并抵消后收入约137.5亿元，综合毛利率为34.3%，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.2亿平方米；龙湖龙智造2022年累计获取建管项目约40个，总建筑面积超700万平方米。

尤其是，在房地产开发业务毛利率普遍下滑至20%左右的当下，龙湖的运营业务毛利率高达75.6%，服务业务毛利率提升至28.9%。

一位不愿具名的地产行业分析师感慨，经营性业务并不易做，高毛利背后也意味着长周期、大投入，而且不是谁想切入就能切入的。“龙湖入局早，现在基本上已经形成了深厚的护城河。”

陈序平在业绩会上提到随着商业环境的恢复，龙湖经营性业务的增长空间还是比较大的。

长租乘风破浪时

随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，以及国家坚持“租购并举”的住房制度下，租赁市场这张万亿级的画卷，正在加速铺展开来。

近年来，部分集中式长租公寓运营商，在运营、服务、资产端开始展现优势，与政策引导同行，不断夯实健康可持续的发展路径。

龙湖冠寓作为长租公寓行业的领军企业，是龙湖集团2016年推出的集中式长租公寓品牌，2020财年已经实现了正向盈利。

2022年龙湖冠寓全年实现租金收入24.4亿元，同比增长9%。

与此同时，冠寓注重打造“有品质的租住生活”，使得用户黏性较高，推动冠寓在波动的周期内，依然能保持稳定的出租率。

截至2022年末，冠寓已开业6个月及以上房源出租率91.1%，租户满意度达95%。

同时，越来越多的租客将冠寓作为长期居住的选择，一组数据显示，目前，在冠寓租住时间超过3年的租户已覆盖全国30余城的超200家门店。

一直以来，无论是建立“租购并举”住房制度，还是“住房保障体系建设”，长租公寓运营商均在过程中扮演着重要的角色。

过去一年，龙湖冠寓积极投身保障性租赁住房建设，截至目前，龙湖冠寓的保障性租赁住房已落地北京、重庆、天津等10余个城市，累计开业房源超2万间，持续推动解决新市民的住房困难，助力青年人才安居。

2022年12月，龙湖冠寓北京郭公庄地铁站店正式亮相，该项目位于丰台区科技园区东区南侧、地铁9号线及房山站郭公庄站上盖，为北京市首个改建保障性租赁住房项目。

这里原先为闲置的商业办公建筑，通过龙湖的申报和改建，为丰台区科技园区及周边提供约700套（间）保障性租赁住房，被作为 TOD模式长租公寓的典范。

另一方面，作为专业的长租公寓运营商，龙湖冠寓也在积极参与城市更新的宏大叙事，探索老旧物业的存量盘活。

截至2022年12月，龙湖冠寓参与百余个城市闲置存量盘活，协助当地政府盘活存量资产，落地了多个长租公寓标杆项目。

以龙湖冠寓北京亚运村关庄店为例，该项目原本是位于关庄地铁口的一处旧厂区，该资产一直处于闲置状态。龙湖充分发挥建设及运营优势，从颜值和功能两方面同时着手，实现资产保值增值。项目运营期间出租率稳定在95%以上，联合办公业态，成为区域标杆项目。

智造成长未来式

随着约40个省市出台“保交楼”措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目以及地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，多方因素叠加给代建行业带来新的增长空间。

龙湖在去年推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者。

据陈序平介绍，龙智造整合了前期研发、设计、建管、精工、智慧城市解决方案等业务，为客户提供一站式、全周期的建造服务和营造服务。

截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，业务已遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州等核心一、二线城市。

龙湖龙智造六大业务分别是龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁，其中，龙智千丁基于龙湖数字化沉淀，致力于提供软硬一体的智慧城市整体解决方案。

以杭州杭腾未来社区为例，龙湖龙智造给出了一个“数字化+创新运营”的答案。

比如在设计层面，龙湖龙智造通过数字孪生的城市信息模型，实现从规划、虚拟建造、实体智造、智慧运营全过程的“一绘到底”。

建设方面，龙湖龙智造在项目方案阶段通过BIM+CIM方案决策，将社区的未来长相，用完整且逼真的三维仿真效果呈现，并对全生命周期的图纸模型进行多阶段多版本海量数据管理。

在运营层面，龙湖龙智造构建了领先的数智平台， “杭腾未来社区智慧运营平台”能够全方位赋能未来社区的“规、建、运、管、服”。龙湖龙智造通过BIM+AIoT+GIS、AI视频云等技术的运用，建设社区数智化治理的驾驶舱，如同一颗“城市大脑”，大到社区各个产业布局、社区地图，小到交通出行、邻里服务，全都可以一屏通览、一网通管，让高度智能、实时反馈的智慧型社区成为现实。

在杭州杭腾未来社区，龙湖龙智造依托空间数据网格(MSD)、智慧运营平台(IOC)、社区服务平台(N)等数字化产品，设计了未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景。

2022年8月，杭腾未来社区住宅项目——杭与城首次开盘即售罄。

“龙智造非常考验手艺、考验服务，我们希望这部分业务能够跑出模式、跑出生意逻辑，把口碑做起来，做好长远打算。”陈序平表示。

龙湖对龙智造“长期主义”的期许，也贯穿在业务的方方面面，从财务安全、到经营性业务的坚守，都是一条“难而正确”的路。

借用《三体》的一句名言，房地产行业的发展，也应该是“给岁月以文明，而非给文明以岁月”。战略前置，主动作为，当下的答案其实产生于数年前的选择。

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