玠(珩怎么读)

失望！他们扑灭了所有的交房幻想

今年很难，交房最难。要么交房延期，要么品质太差。

从业这么多年，去了很多城市，看了很多项目，见了太多维权。今天这篇文章，没有戾气，没有指责，不抖机灵，不假装正义，只是单纯带领大家看3个楼盘。

也许，你会从中悟到很多东西。

1

杭州，是所有城市交房的天花板。

颜值高，品质高，交房好，甚至对于房企而言，杭州就是竞技场，杭州强则天下强。

最近看到一个项目：

阳光城·未来悦。

这是杭州的一个热盘，地处未来科技城，杭州非常热的版块。与此同时，楼面价高达2万，溢价率208%，是余杭区新地王。

又是网红版块，又是地王加持，毫无疑问，产品必须出众。尤其是周边新拍2地块，楼面价都接近2万7，已经有人兜底了。

即使如此，这个楼盘作为案例，一点都不极端。

为什么？阳光城·未来悦，楼面价2万，售价3万，精装3000，竞品楼面价做到2万7，虽然阳光城的利润空间不大，但是相比竞品，已经不小，至少没有倒挂，至少还能顾本。

产品上，采用板楼+铝板+玻璃幕墙。

没有倒挂，没有冲击，没有眼球效应。

但是，这恰恰说明了，杭州的产品门槛非常高，一个网红版块+地王效应，哪怕是板楼+铝板+玻璃幕，放在杭州也是一个普通项目。

普通项目的标准，恰恰是整个杭州市场的标准。

这一点非常关键。

因为这里是杭州，所有房企都拿出了最好的产品。绿城、滨江、万科、融创打头阵，也让购房者养成了识货、挑剔的素质，更能让后面的房企有样学样。

杭州，把阳光城、融创、融信这样的高周转房企，硬生生逼成了品质房企。

这里都是板楼，这里有桃花源，这里有玻璃幕，安置房品质非常高。

这是一个城市培育的市场素质。

2

房企的背景，是检验一个项目的标准。

我看了全国这么多项目，广州的兰亭盛荟非常具有代表性。如果大家有幸见识过这个项目，一定会感到非常震惊！

一个完整的地块，被一条高速一分为二。

对，地块被高速切割。也就是说，不仅仅要面临地块的分割，后期更要忍受高速上过往车辆的噪音污染、灯光污染，等等。

虽然项目区位非常好，位于东圃，挨着金融城、琶洲，三四条地铁线穿过，竞品楼面价超过5万。

但是你会买一个“高速房”吗？

第一、保证地块完整，不分割。

第二、主打改善，不做纯刚需。

解决问题的核心：直接在高速上加了一个盖子。

因为加了盖子，被高速切割的地块，最大程度的保证了完整性，将两个本应分离的地块，顺势连接到了一起。噪音污染、灯光污染被压缩到最低。这是第一点，保证了地块的完整性，同时舒适度得到了保证。

这还不算完。

为了最大程度的利用加盖面积，特意做了一个公园，环形跑道、网球场、园林、小景等等应有尽有。正是因为地块统一太高、地势统一，高速东西两侧的居民可以互通来往，如履平地，保证小区在同一水平线上。

加盖子，做改善，做公园，做底商，直接盘活了这个项目。

到此为止？我可不想为一个项目进行无脑吹。

这个项目非常好，变废为宝，起死回生，但是能够做好的前提，不仅仅是因为思路的转变，更是因为这个项目的操盘者是国企。

一家是广电，一家是交投。

拿地成本非常低，当初拿地价只有1万2，最初售价从3万，到最近的售价5-6万；与此同时，想要在高速上加盖子，需要多少手续、审批？

也许兰亭盛荟值得吹爆，但是背后原因一定要搞清楚。

3

最后一点，才真正涉及到所谓房企的情怀。

这是郑州一个非常具有代表性的项目：

东润泰和。

对于这个项目，郑州人非常熟悉。

2014年的郑州地王。注意，是整个郑州的地王，不是某个片区的地王。要知道，当时郑州楼面价最贵的地方已经是北龙湖。但是东润地王，当时是超越了北龙湖地王。

目前整个郑州的土拍历史上，真正能够超越北龙湖的项目，只有2个：一个是万科美景世玠，也就是郑纺机地王，另一个就是东润泰和。

一个硬汉子，硬刚，硬碰。

这个地王，不仅改变了新东润，也一下子改变了郑州市场的豪宅格局。

要知道，这个地方刚拍出来，仅土地成本价就高达1万3，不远的开祥御龙城仅售1万1，纯学区加持的建业贰号城邦和英地天骄华庭，也就1万4。

楼面价1万3，要么血亏，要么卖不动。

这个项目，虽是地王，但是位置一般，没地铁，没学区，房企一般，旁边就是鼎鼎大名的中海。怎么操盘？怎么破局？

1、请来了顶级设计师：

东润泰和请到的建筑师李玮珉，这样的等级，跟建业天筑请到的梁志天、瀚海晴宇请到的王弄极旗鼓相当。

2、整个项目专做大户型：

因为不受70/90限制，没有安置房、没有公租房，东润泰和不仅纯粹，而且多数房源面积都在160㎡以上，相当高端。

3、外立面纯石材+太空铝板：

也许现在不算稀奇，但是放在5年前，这应该是郑州第一批做太空铝板的产品，造价非常高。

4、整个小区设计的非常高端：

风雨连廊设计，不做底商牺牲了上亿的利润，社区内部的连廊、草坪、围墙，中建二局做施工，德国蒂森克虏伯的电梯。

据说为了守望和等候大师的作品，东润泰和的施工周期延长数月，而且还听从大师的建议舍弃了临街商业，这就意味着东润的资金成本倍增，资金回报率大打折扣。

东润泰和，真正做到了“小众豪宅”。

但是也正是如此，东润泰和面临着巨大的市场压力：

产品是真的好，但是销售是真的差：

地价比中海高，品牌没中海响，赠送面积也没中海多，卖得还比中海贵，产品不认可，品牌不认可。

东润泰和，可谓背水一战。

而且最终真正拯救东润泰和的，不是购房者，而是不断暴涨的市场，一下子把价格从1万5，慢慢拉升到了最后2万7左右的价格。

一个豪宅，价格竟然翻了一倍。

4

好，回到正题。

你以为我在讲好产品，为你描述未来市场有多好，交房效果有多好？

恰恰相反，我给你展现的是市场上最好的产品，同时也就意味着，这些产品、这些效果，将是你未来市场的最高标准。

换句话说：抛开顶豪改善，你的房子一定比这些差，甚至差很多。

这话很难听，但是实话。

1、杭州，所有城市的产品最高标准；

就像阳光城·未来悦，玻璃幕+板楼+铝板，放在杭州也就中等水平，但是放在其他城市，肯定会被软文吹爆；

2、国企，能突破地块限制的最高标准；

兰亭盛荟地块劣势这么大，但是两大国企硬是起死回生，除了精巧的布局，国企的光环加持也必不可少，小房企根本玩不转。

3、情怀，房企对于产品的最高标准。

东润泰和硬刚小众豪宅，情怀一定是有的，但是能不能持续？经历了东润泰和之后，新东润再无大动作。

所以说，苏杭就是天花板，其他城市还真比不了；国企做得好，意味着普通房企在审批、银行贷款上，注定没有优势；有情怀但是不可持续，绿城做的这么好，大部分人还是奔向了恒大碧桂园。

对于房企，不要苛求，情怀第二，利润规模永远第一；

对于交付，不要过高期待，正常交付就已经谢天谢地。

堪比宋氏三姐妹，最后的闺秀一一合肥四姊妹，夫唱妇随，皆为龙凤

宋氏三姐妹是宋霭龄，宋庆龄和宋美龄三姐妹，他们的父亲宋嘉树和母亲倪桂珍养育了三个非常出色的女儿，她们又分别嫁给了三个叱咤风云的男人，在时期成就了一段佳话，可谓是赫赫有名。

对宋氏三姐妹，我们只有仰慕的份。但是今天我们所说的合肥四姊妹，也就是张家的四姐妹，也是挺让人羡慕的。虽然她们当时的名声不如宋氏三姐妹，但是张家四姐妹一样是人中龙凤一样，嫁给了非常出色的丈夫，过上了各自幸福的人生。由于她们是安徽合肥人，所以也被称为“合肥四姊妹”。

▲张家四姐妹

张家四姐妹的名字分别是，张元和，张允和，张兆和和张充和。

张氏四姐妹的父亲的名字叫张武龄，后来改名为张冀牗，也叫张吉友。他是初年的教育家，曾经创办了平林中学，乐益女中，为推动女子的教育作出了贡献。

张武龄的爷爷叫张树声，在晚清时期是洋务专家。曾经做过直隶总督，两广总督，两江总督。张武龄到了结婚的年龄，娶了扬州的大户人家的女儿陆英的为妻，光陪嫁的嫁妆就摆出了几里地远。

当然张家也是大户，良田无数，家产颇丰。但张家也出了一些不肖子孙，抽，逛窑子，无所事事。

▲张元和与张允和（左）

张冀牗洁身自好，又担心儿女沾染上恶习，就从安徽搬家到了苏州，定居在了九如巷。

张武龄一共生育了10个子女，四女六子，儿女们最后一个字都是和气的“和”字。而中间一个字，4个女儿名字中都有一个“儿”子，他的意思是两条腿，女儿要嫁人的。儿子们的名字中间那个字都含有一个宝盖，意思是要留在家里，成家立业的。

张冀牗办学校，推动了女子教育，更是注重4个女儿的读书。同时，因为父母都爱好昆曲，这四姐妹也成了昆曲的爱好者，传承人与专家。

▲张家四姐妹

一、张元和与顾传玠

大姐张元和生于1907年，是著名的昆曲度曲家，毕业于上海光华大学。从小在父母的耳濡目染下，她致力于昆曲，并且接受了良好的教育。

叶圣陶曾经说过这样一句话，“九如巷张家的4个才女，谁娶了她们都会幸福一辈子。”

在读大学时，张元和在看了在昆曲有“一回视听，令人作十日思”的著名表演家顾传玠的表演后，心就被他偷走了。

▲张元和与顾传玠

名门闺秀张元和与昆曲戏子顾传玠，刚相识的时候，一个22岁，一个20岁。

后来，为了与爱人肩膀一样齐，比翼齐飞，顾传玠弃伶求学，8年后当上了上海大东烟草公司副经理。张元和、顾传玠二人终于喜结连理。

顾传玠因肝病早逝，张元和跟着子女去了美国，即使80岁了还在那里继续发挥余热，参加有关昆曲表演，演绎出了绚烂多彩的夕阳红。

张元和于2003年去世，享年96岁。

二、张允和与周有光

张允和生于1909年，是我国著名的昆曲研究家，中国语言文字专家，毕业于上海光华大学。她曾经当过高中的历史老师，人民教育出版社的编辑，是我国汉语拼音的缔造者之一，出版《最后的闺秀》《昆曲日记》等书籍。

▲张允和与周有光

张允和兰心藼质，文采出众，嫁给了我国有名的语言文字学家周有光。他们夫妻二人举案齐眉，相敬如宾。他们夫妻并肩走过了差不多70年的风风雨雨。二人非常的浪漫，上午喝红茶，下午喝咖啡。

即使到了老年，张允和与周有光二人一直恩爱如初，就像是初恋那样，每当他们结婚纪念时，他们的儿女都会从天南海北聚集过来，为他们祝贺。

2002年，张允和去世，享年93岁。

三、张兆和与沈从文

三妹张兆和行三，生于1910年。张兆和毕业于中国公学大学部，是一位中学老师，也当过人民文学的编辑，曾经出版过小说集《湖畔》《从文家书》。

张兆和在中国公学院读书的时候，沈从文在那里当老师。当时由于张兆和的出色，身边有很多追求者，而他的老师沈从文是其中之一。当时沈从文比较木讷，被张兆和的姐姐定义为““癞蛤蟆13号”。

▲张兆和与沈从文

沈从文追张兆和追得很苦，一封封的情书地写，最后终于感动了张兆和。而且张兆和的父亲也非常，说儿女的婚事，他们自理。于是正如沈从文所言，让乡下人喝杯甜酒吧，他终于幸福地抱得美人归。

沈从文的作品里很多都有他的妻子张兆和的影子，比如《边城》的女主人公皮肤黝黑，相貌清秀，这典型是张兆和的样子。沈从文称呼张兆和为“三三”，而张兆和则称沈从文为“二哥”。

张兆和和沈从文同甘共苦几十年，虽然中间他们的婚姻出现过危机，他们的政治见解发生了明显的分歧，但是最后得到了和解。

2003年，张兆和去世，享年93岁。

四、张充和与傅汉思

张充和行四，生于1914年，他是4个姐妹中才华最出色的，毕业于北大。她4岁会背诗，6岁认字，能诵读《三字经》《千字文》，小时候就读遍了《史记》《汉书》等国学，奠定了良好的国学基础。

▲张充和与傅汉思

张充和的追求者也是非常多，但是一般人很难进入她的法眼。直到1947年33岁的张充和认识了北大西语系外籍教授傅汉思，加州大学的博士，汉学家，二人才开始了恋爱。1948年他们喜结连理，第2年赴美国定居。

张充和夫妻二人在耶鲁大学等大学任职，并传授书法和昆曲，弘扬中华民族文化。

2015年，低调谦和，淡泊名利的张充和去世，享年102岁。后人给她高度评价，

“张充和用诗词，书画，绘画，昆曲和旗袍书写了她多姿多彩的人生。”

笠翁对韵带拼音下卷·五歌

传播国学经典 养育华夏儿女

作者：李渔

lì wēng duì yùn dài pīn yīn xià juàn · wǔ gē

笠翁对韵带拼音下卷·五歌

wēi duì jù ， shǎo duì duō ， zhí gān duì píng kē 。

微对巨，少对多，直干对平柯。

fēng méi duì dié shǐ ， yǔ lì duì yān suō 。

蜂媒对蝶使，雨笠对烟蓑。

méi dàn sǎo ， miàn wēi tuó ， miào wǔ duì qīng gē 。

眉淡扫，面微酡，妙舞对清歌。

qīng shān cái xià gé ， bó mèi jiǎn chūn luó 。

轻衫裁夏葛，薄袂剪春罗。

jiàng xiàng jiān xíng táng lǐ jìng ， bà wáng zá yòng hàn xiāo hé 。

将相兼行唐李靖，霸王杂用汉萧何。

yuè běn yīn jīng ， qǐ yǒu yì qī céng qiè yào ；

月本，岂有羿妻曾窃药；

xīng wéi yè xiù ， làng chuán zhī nǚ màn tóu suō 。

星为夜宿，浪传织女漫投梭。

cí duì shàn ， nüè duì kē ， piāo miǎo duì pó suō 。

慈对善，虐对苛，缥缈对婆娑。

cháng yáng duì xì liǔ ， nèn ruǐ duì hán suō 。

长杨对细柳，嫩蕊对寒莎。

zhuī fēng mǎ ， wǎn rì gē ， yù yè duì jīn bō 。

追风马，挽日戈，玉液对金波。

zǐ zhào xián dān fèng ， huáng tíng huàn bái é 。紫诏衔丹凤，黄庭换白鹅。

huà gé jiāng chéng méi zuò diào ， lán zhōu yě dù zhú wéi gē 。

画阁江城梅作调，兰舟野渡竹为歌。

mén wài xuě fēi ， cuò rèn kōng zhōng piāo liǔ xù ；

门外雪飞，错认空中飘柳絮；

yán biān pù xiǎng ， wù yí tiān bàn luò yín hé 。

岩边瀑响，误疑天半落银河。

sōng duì zhú ， xìng duì hé ， bì lì duì téng luó 。

松对竹，荇对荷，薜荔对藤萝。

tī yún duì bù yuè ， qiáo chàng duì yú gē 。

梯云对步月，樵唱对渔歌。

shēng dǐng zhì ， tīng jīng é ， běi hǎi duì dōng pō 。

升鼎雉，听经鹅，北海对东坡。

wú láng āi fèi zhái ， shào zǐ lè xíng wō 。

吴郎哀废宅，邵子乐行窝。

lí shuǐ liáng jīn jiē dài zhì ， kūn shān měi yù zǒng xū mó 。

丽水良金皆待治，昆山美玉总须磨。

yǔ guò huáng zhōu ， liú lí sè càn huā qīng wǎ ；

雨过皇州，琉璃色灿华清瓦；

fēng lái dì yuàn ， hé jì xiāng piāo tài yè bō 。

风来帝苑，荷芰香飘太液波。

lóng duì jiàn ， cháo duì wō ， jí dì duì dēng kē 。

笼对槛，巢对窝，及第对登科。

bīng qīng duì yù rùn ， dì lì duì rén hé 。

冰清对玉润，地利对人和。

hán qín hǔ ， róng jià é ， qīng nǚ duì sù é 。

韩擒虎，荣驾鹅，青女对素娥。

pò tóu zhū cǐ hù ， zhé chǐ xiè kūn suō 。

破头朱泚笏，折齿谢昆梭。

liú kè jiǔ bēi yīng hèn shǎo ， dòng rén shī jù bù xū duō 。

留客酒杯应恨少，动人诗句不须多。

lǜ yě níng yān ， dàn tīng cūn qián shuāng mù dí ；

绿野凝烟，但听村前双牧笛；

cāng jiāng jī xuě ， wéi kàn tān shàng yì yú suō 。

沧江积雪，惟看滩上一渔蓑。

解释翻译

面微酡：酒后脸上泛红的容貌。唐˙刘禹锡˙百舌吟：酡颜侠少停歌听，坠珥妖姬和睡闻。

李靖：人名。(公元571～649)字药师，京兆三原人。唐国名将，文武双全。平吴，破突厥，定吐谷浑。拓地自阴山起，北至大漠，功业极伟，封卫国公，卒谥景武。后人录其论兵语为李卫公问对。后世小说戏曲中将李靖与虬髯客、红拂女合称为风尘三侠。

萧何：人名。(?～公元前193)汉初沛人，佐高祖定天下，论功第一，封酇侯。汉初律令多出其手。卒谥文终。

羿妻：羿有长生药，其妻窃之，奔月宫，是为嫦娥。

织女：世传牛郎，织女隔天河以梭相投。

玉液：比喻美酒。南朝梁˙刘潜˙谢晋安王赐宜城酒启：忽值瓶泻椒芳，壶开玉液。唐˙白居易˙效陶潜体诗十六首之四：开瓶泻尊中，玉液黄金脂。

金波：酒。形容其色如金，在杯中浮动如波，故称为金波。元˙张养浩˙普天乐˙画船开套：影摇动城郭楼台，杯斟的金波滟滟。

长杨：汉宫名。本秦旧宫，汉时重加修饰，为秦、汉时游猎的地方。内有垂杨绵亘数亩，故称为长杨宫。汉书˙卷六十五˙东方朔传：初，建元三年，微行始出，北至池阳，西至黄山，南猎长杨，东游宜春。南朝梁˙萧统˙文选序：戒畋游，则有长杨羽猎之制。

追风：穆王八骏，有追风马。

挽日：鲁阳与韩战酣，日将落，以戈挥之，日果不落。

白鹅：王羲之写黄庭经，山人以白鹅换之。补注黄庭经：书名。宋张君房云笈七签有黄庭内景经、黄庭外景经、黄庭遁甲缘身经三种，此外其它道书所载尚有黄庭养神经、黄庭中景经等数种，为道家言养生之书。简称为黄庭。

薜荔：植物名。

藤萝：紫藤、白藤等的通称。唐˙崔颢˙游天竺寺诗：青翠满寒山，藤萝覆冬沼。

升鼎：商时，有雉升鼎而鸣。

听经：僧志违养鹅，能听说法。

北海：孔融好宴客，人称孔北海。

吴郎：唐吴融有废宅诗。

邵子：宋邵雍有安乐窝。

冰清玉润：典出晋书˙卷三十六˙卫瓘传：玠妻父乐广，有海内重名，议者以为妇公冰清，女婿玉润。后以冰清玉润作为岳父与女婿的美称。

韩擒虎：人名。(公元538～592)原名豹，字子通，隋河南东垣人。慷慨多智，勇敢善战，曾率五百精兵，直入朱雀门，俘陈后主，功进上柱国，别封寿光县公，官至凉州总管。

驾鹅：鲁昭公之臣。

青女：霜神。淮南子˙天文：青女乃出，以降霜雪。幼学琼林˙卷一˙天文类：青女乃霜之神，素娥即月之号。

素娥：嫦娥。文选˙谢庄˙月赋：引玄兔于帝台，集素娥于。宋˙王沂孙˙眉妩˙渐新痕悬柳词：画眉未稳，料素娥，犹带离恨。

朱泚：唐朱泚欲窃位，段秀实以笏击破其头。

笏：古代大臣朝见君主时所执的手板，用玉﹑象牙或竹制成。如：玉笏﹑象笏。礼记˙玉藻：凡有指画于君前，用笏;造受命于君前，则书于笏。

谢鲲：鲲戏其邻女，女方织，投梭折其齿。

笠翁对韵,五歌